A Lei 13.986/2020, também conhecida como Lei do Agro, tem como premissa modernizar o fomento da atividade agroindustrial. Nesse sentido, o legislador buscou criar instrumentos que facilitem a concessão de crédito privado e, ao mesmo tempo, deem segurança jurídica para tais negociações.
Um desses instrumentos foi a criação do Patrimônio Rural em Afetação (PRA), uma espécie de garantia real, na qual se permite o fatiamento da propriedade rural (bem como o terreno, as acessões e as benfeitorias nele constituídas) em unidades separadas para que cada uma delas possam lastrear diferentes operações de crédito representadas por Cédulas de Produto Rural (CPR) ou Cédulas Imobiliárias Rurais (CIR).
Pode-se dizer, portanto, que a afetação do patrimônio se faz através da segregação de uma fatia do imóvel, ou do imóvel como um todo, em garantia de uma operação de crédito firmada via CPR ou CIR.
Antes da promulgação da Lei do Agro, para fins de garantias reais, a concessão de financiamentos estava submetida à vinculação total do imóvel rural do tomador do financiamento, cujo valor, na maioria dos casos, superava a quantia efetivamente contratada. Na situação atual, não será mais necessário deixar toda a propriedade como garantia ao credor. Através do Patrimônio Rural em Afetação, o proprietário poderá designar frações específicas de seu imóvel e benfeitorias, proporcional ao valor financiado, deixando livre de qualquer ônus a porção restante.
Além disso, outra utilidade do PRA é que o mesmo servirá para blindar a área afetada (segregada) de outras dívidas do tomador do crédito. Conforme disposto na lei, a parcela afetada é impenhorável e não poderá ser objeto de constrição judicial, além de serem imunes aos efeitos da decretação de falência, insolvência civil ou recuperação judicial do proprietário de imóvel rural não integrando a massa concursal.
A afetação do patrimônio deve ser gravada na matrícula do imóvel, no respectivo cartório em que se encontra registrado. Os bens afetados não poderão servir de garantia a outros credores, sendo vedada, também, a transferência do
patrimônio afetado, ainda que por compra e venda ou doação, bem como, a constituição de garantias subsequentes.
Verificando-se o inadimplemento da obrigação (estipulada na CPR ou na CIR), o devedor estará obrigado a transferir ao credor o imóvel ou a fração deste que compõe o patrimônio de afetação. Esse processo de consolidação da propriedade do imóvel é o que se denomina de processo de excussão.
Por sua vez, caso o credor venha efetivamente proceder com a excussão da fração do imóvel afetado, requerendo ao cartório o seu parcelamento definitivo, o oficial cartorário exigirá a apresentação da certificação do georreferenciamento.
Contudo, a legislação não estabelece o procedimento pormenorizado para o exercício desse direito de transferência, o que pode indicar um cenário de incerteza no ambiente cartorário e registral. O que se tem claro na Lei é que o cartório deverá promover o desmembramento do bem e a criação de uma nova matrícula, de forma a consolidar a respectiva propriedade do credor.
A questão da regularidade ambiental é tratada na lei nos dispositivos 12, I, b, que exige como condicionante para a constituição da afetação a comprovação da inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e no §2° do artigo 12, que estabelece que a fração não afetada deverá atender a todas as obrigações ambientais previstas em lei, inclusive em relação à área afetada.
É inegável, portanto, que a lei impôs como condicionante para a constituição do PRA que o imóvel, antes mesmo de ser fracionado, deve cumprir com as obrigações ambientais e estar devidamente inscrito no Cadastro Ambiental Rural e georreferenciado.
Porém, não houve um aprofundamento mais detalhado da temática e já se espera que situações específicas possam trazer muita discussão e polêmica.
Um primeiro questionamento que se impõe diz respeito à possibilidade de instituir a afetação de um imóvel que, em virtude de passivo, esteja inscrito no Programa de Regularização Ambiental.
Nesses casos, em sendo o imóvel rural objeto de termo de compromisso ambiental, cujas obrigações estão em período de implementação, obviamente, não se pode considerar que o mesmo se encontra regular. Portanto, enquanto não sanado o passivo, não há que se falar em observância da condicionante prevista no §2° do artigo 12.
Ainda com relação à observância da legislação florestal, poder-se-ia suscitar se a fatia eleita para afetação já deve obrigatoriamente, antes mesmo da consolidação da propriedade em mãos do credor, contar com a respectiva fração da reserva legal.
A obrigação de manter área de vegetação nativa, a título de reserva legal, não seria exigível apenas para imóveis rurais efetivamente constituídos? A mera expectativa de possibilidade de excussão da fração afetada já é suficiente para impor um ônus “futuro e condicional” à propriedade? Em casos tais, seria possível proceder com a compensação da reserva legal ou tal técnica se limita às hipóteses expressamente positivadas no Código Florestal?
Independente das respostas, é inquestionável que a manutenção da regularidade ambiental, antes e depois da excussão do imóvel afetado, deve ser sempre garantida.
Na verdade o cenário que se desenha atualmente ainda é incerto e nebuloso. O que se pode afirmar é que tais indefinições podem não ser bem aceitas no mercado, impactando, inclusive, na utilidade prática do instituto.
Muita cautela se sugere ao credor que optar em receber como garantia o patrimônio rural previamente afetado. Nesse sentido, é de extrema importância que o instrumento particular do qual decorre a constituição dessa garantia real (CPR ou CIR) preveja expressa e detalhadamente como se dará a absorção do risco ambiental. A divisão na responsabilidade em arcar com eventuais custos de regularização da área, inclusive, no que tange à responsabilidade de cunho administrativo e civil tem que ser disciplinada para que a excussão do imóvel afetado não resulte em prejuízo ao credor.
